家を売っても、その家から出ていかない方法がある

資産はあるのに、使えるお金がない

貯蓄20,000,000円を月5万円ずつ取り崩すと、33年4か月で尽きます。月10万円なら16年8か月、月15万円なら11年1か月です。当サイトの取り崩しシミュレーターはこの割り算から始まりますが、この計算に自宅は1円も入っていません。

自宅は、住んでいるあいだは資産として使えません。それどころか固定資産税と修繕費として毎年出ていく側にあります。「資産はあるのに、使えるお金がない」という状態です。

ここで多くの人が「家を売れば解決するが、そうしたらどこに住むのか」で止まります。ただ、正確に言えば、止めているのは引っ越しの面倒くささではありません。この年齢で貸してくれる部屋があるのかどうかが分からないから、売る決断ができないのではないでしょうか。

リースバックは、その1点に対する仕組みです。売却しても、その家に住み続けます。引っ越し先を探す必要がないので、「売る」と「出ていく」を切り離せます。以下、仕組みと条件を順に見ていきます。

売らないまま持ち続けたときに出ていくもの

持ち続ける判断が悪いという話ではありません。ただ、持ち続けることにも毎年の支出があるので、そこは数えておく必要があります。

• 固定資産税・都市計画税：住んでいてもいなくても毎年かかります。
• 修繕費：築年数が進むほど、屋根・外壁・給湯器・水回りといった単位の大きい修繕が近づきます。
• 火災保険料：建物を持ち続けるかぎり必要です。
• 相続のときの手間：住んでいない子が引き継ぐことになり、名義変更や売却の手続きが次の世代に回ります。相続登記は2024年4月から義務になっています（相続手続きの記事で詳述）。

これらは損得の話ではなく、使えるお金がどこへ出ていっているかの内訳です。年金と取り崩しだけで足りるなら、持ち続けるほうが選択肢としては単純です。

自宅を現金に換える方法は5つある

リースバックが唯一の方法ではありません。5つ並べます。

リバースモーゲージとリースバックの違いは、借入か売却かです。リバースモーゲージは自宅を担保にお金を借りる仕組みなので、所有権は自分に残り、借りた分は最終的に返します。リースバックは売却なので所有権は移り、代わりに家賃を払って住みます。どちらが向くかは、残債の状況、相続の考え方、毎月の支払い能力で変わります。借入側の条件はリバースモーゲージのシミュレーターで確認できます。

「そのまま持ち続ける」を1行目に置いたのは、それが選択肢から外れていないからです。老後資金シミュレーターで計算して足りるなら、家を動かす必要はありません。

5つのうちリースバックが答えになるのはどの場合か

次の3つがすべてそろうときです。

• この家に住み続けたい：引っ越してもよいなら、通常の売却のほうが手取りは大きくなるのが一般的です。
• まとまった現金が必要：住宅ローンの残債の完済、介護や医療の費用、子の事情など、時期の決まった支出があるかどうか。
• 家賃を継続して払える見通しがある：売却後は毎月の家賃が発生します。

査定を頼むと、そのあと何が起きるか

ここでは「おうちのリースバック」（REAL ESTATE Co.,Ltd.）の公式サイトに書かれている内容にもとづいて、申し込みから先を順に並べます。

1. 入力するのは、家を特定できる情報だけ

公式サイトの査定・相談フォームで入力するのは、氏名・フリガナ・電話番号・メールアドレス・不動産の種別（戸建て／マンション／その他）・不動産の所在地（郵便番号と住所）・希望する連絡方法・問い合わせ内容です。登記簿や固定資産税の通知書を見ながらであれば、入力で迷う項目はありません。フォームの受付は24時間365日と記載されています。

2. 手数料・査定料は0円と案内されている

公式サイトには手数料・査定料0円と記載されています。相談だけでも利用できるとも案内されています。

3. そのあと面談と査定がある

公式サイトの利用の流れは、問い合わせ → 面談・査定（調査結果と市場相場のデータを照らし合わせて買取価格を提示）→ 契約 → 支払い → 賃貸開始、と説明されています。フォームを送っただけで金額が確定するわけではなく、担当者と話す工程があります。ここは正直に書いておきます。

4. 提示されるのは「売却価格」と「家賃」の2つ

ここが通常の売却と決定的に違う点です。2つはセットで動きます。買取価格が高くなれば家賃も上がるのが一般的な考え方なので、売却価格だけを見て判断すると、毎月の支払いが重くなることがあります。公式サイトには、契約後の賃料が負担にならないよう、周辺相場と希望条件を調整しながらできる限り支払い可能な金額を提示する、と記載されています。

5. 契約前に確かめる5点

提示を受けたら、次の5つを必ず確認してください。この5つは、後から変えられないものばかりです。

• ① 家賃はいくらで、いつまで住めるのか：賃貸借契約の種類（普通借家か定期借家か）と期間、更新の条件。ここが住み続けられる期間そのものになります。
• ② 買い戻しの条件と価格：公式サイトには「将来的に買い戻すことも可能」との記載がありますが、条件と価格がどう決まるかは契約の内容によります。買い戻しを前提にするなら、書面で確認してください。
• ③ 売却価格は周辺の相場と比べてどうか：複数社に査定を出して比べてかまいません。1社の提示だけでは、それが高いのか安いのか判断できません。
• ④ 住宅ローンの残債を完済できるか：売却代金で残債を返しきれるかどうかが、そもそも利用できるかどうかを分けます。
• ⑤ 同居している家族に説明できているか：所有者が変わり、家賃が発生します。契約後に家族に伝えると、そこで揉めます。公式サイトのよくある質問には、契約は名義人と結ぶという説明があります。名義人でない人が単独で進めることはできません。

6. 断りたくなったとき・費用が発生する地点

売却価格と家賃の提示を見てから断ってかまいません。公式サイトの流れでも、買取価格・家賃・条件のすべてに納得したうえで契約となっています。費用が発生するのは契約したときで、査定と相談の段階では発生しません。「家族と相談してから決めます」と伝えれば足ります。

なお、決済までの期間について公式サイトには最短5日での決済が可能と記載されていますが、条件により期間が異なる可能性があるとの注記も付いています。急いでいる場合でも、上の5点の確認を飛ばさないでください。

向いている人・向かない人

右の列に当てはまった方の行き先です。

• 家賃の見通しが立たない場合：まず老後資金シミュレーターと年金の手取り計算で、毎月いくらまでなら固定費を増やせるかを出してください。順番が逆になると、契約してから苦しくなります。
• 所有権を手放したくない場合：借入であるリバースモーゲージが該当します。ただし年齢や物件の条件が金融機関ごとに決まっています。
• 生活費全体の見直しから考えたい場合：資産取り崩しシミュレーターで、いまのペースで何年もつのかを先に確認できます。

広告主の公式サイトには「年齢を理由に契約をお断りすることは一切ございません」との記載があります。一方で、利用できるかどうかは住宅ローンの残額と不動産評価額、家賃の支払い見通しによると明記されています。

なぜ査定と相談が無料なのか

買い取る側は、物件を仕入れて賃貸に回すことが事業です。売主から手数料を取って利益を出す仕組みではないため、査定と相談の段階では費用がかかりません。無料であること自体に裏があるというより、収益が発生する地点が売買の後ろにある、という構造です。

だからこそ、売却価格と家賃の2つを見比べる必要があります。買い取る側の採算は、買取価格と家賃の組み合わせで決まるからです。複数社に査定を出して比べることは、失礼でも何でもありません。

あわせて書いておきます。当サイトは、この記事に掲載しているリンク経由での査定の申し込みによって、広告主から報酬を受け取っています。そのうえで、持ち続ける・通常の売却・リバースモーゲージという他の選択肢を先に並べ、契約前に確かめる5点を書いています。条件に合わないまま契約しても、読者にとっても広告主にとっても良い結果になりません。

次の一手

査定を頼む前に、手元に2つ用意してください。

• 住宅ローンの残高が分かる書類（返済予定表または残高証明）
• 固定資産税の納税通知書（所在地と評価額が載っています）

残債と評価額の関係が、この仕組みを使えるかどうかを最初に分ける条件です。この2つがあれば、査定の依頼は所在地と種別の入力で終わります。そして、同居している家族がいるなら、申し込む前に一度話してください。所有者と毎月の支払いが変わる話なので、後から伝えるほど説明が難しくなります。

査定の窓口はこの記事の中ほどの案内に置いています。

よくある質問