住宅ローン固定金利 vs 変動金利の選び方【2025年金利上昇局面での考え方】

固定金利と変動金利の仕組みの違い

住宅ローンの金利は大きく「固定金利」と「変動金利」に分かれます。 2024年1月から新NISA制度がスタートし、住宅ローン控除との併用戦略を立てる会社員が増加しています。国土交通省の調査では、住宅ローンを利用した住宅取得は新築で約8割に上ります。

固定金利

借入時に決まった金利が、返済期間中ずっと変わりません。代表的なものにフラット35（住宅金融支援機構）があります。金利が高めに設定されますが、毎月の返済額が一定で資金計画が立てやすいのが利点です。

変動金利

市場金利（短期プライムレートなど）に連動して、通常半年に1回金利が見直されます。固定金利より金利水準が低い代わりに、将来の金利上昇リスクがあります。

固定期間選択型

3年・5年・10年などの一定期間だけ固定金利が適用され、期間終了後に金利を再選択するタイプです。固定と変動の中間的な性質を持ちます。

変動金利の「5年ルール・125%ルール」

変動金利の住宅ローンには、金利上昇による急激な返済額増加を緩和するための2つのルールがあります（銀行によって採用していない場合もあります）。

5年ルール

金利が変わっても、5年間は毎月の返済額を変えないというルールです。金利が上がった分は将来の返済に回されます。

125%ルール

5年ごとの返済額見直し時にも、前回の返済額の125%（1.25倍）を上限として、それ以上には増やさないというルールです。

日銀利上げが変動金利に与える影響

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、同年7月・2025年にかけて段階的な利上げを実施しました。これにより、長期間据え置かれていた変動金利の基準金利が引き上げられ、既存の変動金利ローン利用者にも影響が及んでいます。

変動金利への影響の仕組み

変動金利は短期プライムレートに連動しています。日銀が政策金利を引き上げると、短期プライムレートも上昇し、変動金利の基準金利が引き上げられます。半年ごとの見直しで実際の適用金利に反映されます。

0.5%金利上昇で返済額はどう変わるか

借入3,000万円・返済期間35年の場合、変動金利が0.5%上昇すると毎月の返済額は概ね7,000〜9,000円程度増加します（金利・残債・残期間によって変動）。5年ルールがある場合でも、将来的な返済額増加は避けられません。

返済額の試算方法

住宅ローンの毎月返済額は元利均等返済の場合、以下の計算で求められます。

例えば借入3,000万円・金利0.5%・35年返済の場合、月返済額は約7.8万円、同じ条件で金利1.5%では約9.2万円、金利2.0%では約9.9万円になります。

どちらを選ぶかの判断基準

固定・変動どちらが「正解」かは個人の状況によって異なります。以下の観点で検討してください。

変動金利が向いているケース

• 返済期間が短い（10〜20年程度）
• 繰り上げ返済の余力がある
• 収入が安定しており、将来の返済額増加に対応できる貯蓄がある
• 現在の金利差（固定と変動の差）が大きく、相応の金利上昇まで元が取れる

固定金利が向いているケース

• 返済期間が長い（30〜35年）
• 収入の変動リスクが高い（フリーランス・歩合給など）
• 精神的な安心感を重視する
• 現在の固定金利が歴史的に見て低水準にある

ミックスローンという選択肢

同じ物件の購入資金を「固定金利部分」と「変動金利部分」に分けて借り入れるミックスローンという手法があります。

ミックスローンのメリット

• 金利リスクを分散できる（変動の上昇リスクを固定でヘッジ）
• 固定1本よりトータルの金利コストを抑えられる可能性がある
• 生活防衛上のリスク許容度に応じて比率を調整できる

ミックスローンのデメリット

• 繰り上げ返済の手続きが2本分になり、管理が複雑
• 金融機関によっては対応していない

例えば3,000万円の借入であれば、1,500万円を固定・1,500万円を変動にするといった組み合わせで、金利変動リスクを半減させることができます。