住宅ローン借り換えシミュレーター
借り換えで毎月いくら減る？諸費用は何ヶ月で回収できる？数字で確認しましょう。
現在のローン
借り換え後
総節約額（諸費用差引後）
¥0
内訳
- 現在の月返済額
- ¥0
- 借り換え後の月返済額
- ¥0
- 毎月の削減額
- ¥0
- 諸費用回収期間
- —
借り換えの目安
- 金利差が1%以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上なら効果が出やすい
- 諸費用は残高の1〜3%（約20〜100万円）を仮置き
- 固定と変動のどちらが有利かは将来の金利で決まり、本ツールは判定しません
上記は当サイトが置いた目安値で、公表された相場ではありません。実際の条件は金融機関にご確認ください。
計算の根拠と出典
- 適用時点：2026年（令和8年）7月時点の制度に基づいています。金利・諸費用は入力値をそのまま使用します。
- 毎月の返済額：元利均等返済の式で計算しています。返済額 ＝ 残高 × 月利 ×（1＋月利）n ÷（（1＋月利）n − 1）。月利 ＝ 年利 ÷ 100 ÷ 12、n ＝ 残年数 × 12。
- 総節約額：（現在の月返済額 − 借り換え後の月返済額）× 残年数 × 12 − 借り換え諸費用。諸費用は借り換え時に一括で支払う前提です。
- 諸費用回収期間：借り換え諸費用 ÷ 毎月の削減額（か月単位で切り上げ）。削減額が0以下の場合は「回収不可」と表示します。
- 考慮していないもの：金利は全期間固定として計算しており、変動金利の見直し・繰上返済・団体信用生命保険料・保証料の返戻・住宅ローン控除の増減は反映していません。
出典（諸費用に含まれる登記費用の税額）：国税庁 No.7191 登録免許税の税額表
※金利・事務手数料・保証料は金融機関ごとに異なり、審査結果によっても変わります。本ツールの計算結果は概算であり、実際の返済額・諸費用とは異なる場合があります。正確な条件は金融機関に、税務の取り扱いは所轄の税務署・税理士等の専門家にご確認ください。
計算の前提
- 元利均等返済（毎月の返済額が一定）で計算
- 諸費用は借り換え時に一括支払いと仮定
- 金利は固定として計算（変動の場合は実際と異なります）
※本ツールは概算です。正確な試算は金融機関・ファイナンシャルプランナーにご相談ください。
借り換えの手順
住宅ローンの借り換えは、新しい銀行で新たにローンを組み直し、旧ローンを一括返済する手続きです。全体の流れは次のとおりです。
- ①現状確認：残高・金利・残期間を住宅ローン残高証明書や金融機関のオンラインサービスで確認
- ②複数行で事前審査：金利だけでなく事務手数料・保証料まで含めて複数の金融機関を並べて比べる。審査は1〜2週間が目安
- ③本審査・不動産鑑定：物件の担保評価が行われる。築年数や立地によって評価が変わることがある
- ④諸手続き：抵当権の抹消・設定登記を司法書士が行う。費用は登記費用＋司法書士報酬で5〜15万円程度
- ⑤旧ローン完済・新ローン開始
借り換えで注意すべき諸費用
諸費用は大きく「事務手数料」「保証料」「登記費用」の3種類です。事務手数料を融資額に対する定率で取り、保証料を取らない金融機関もあります。この方式では残高が大きいほど先払い額も大きくなるため、率と方式は各金融機関の商品説明書で確認し、節約できる利息と先払いコストのバランスを見てください。
変動と固定のどちらを選ぶか
固定と変動のどちらが有利かは、返済が終わるまでの金利がどう動くかで決まります。将来の金利は誰にも分からないため、本ツールは有利・不利を判定しません。判断できるのは「固定に替えたとき、返済額がいくらになるか」までです。上の入力欄に検討中の固定金利を入れて、毎月の返済額と総額を比べてください。
繰り上げ返済との組み合わせ
借り換えと同時に繰り上げ返済を行い、残高や期間を短縮すると利息削減効果がさらに高まります。ただし手元資金を減らしすぎると緊急時に対応できなくなるため、当面の生活費や予定している教育費・修繕費を残せるかを先に確認してください。