離婚したら住宅ローンはどうなる？名義・連帯債務・連帯保証の違い、一方が住み続ける場合、売る場合、財産分与での扱い

契約書の上で、自分はどの立場か

「名義」という言葉は、家の登記の名義と、ローンの債務者の両方を指して使われます。離婚のあとの扱いは、ローン契約の上での立場で決まります。契約書（金銭消費貸借契約書）で、次のどれに当たるかを先に確かめてください。

出典：民法（e-Gov）、住宅金融支援機構 フラット35 よくある質問、2026年10月3日確認。機構のQ&Aはフラット35の案内です。銀行など民間のローンは、各行の契約書の定めによります。夫婦がそれぞれ別の契約を結ぶペアローンは、契約ごとに上の欄のどれに当たるかを確かめてください。

債務者を変えたり、ローンから抜けたりするには、金融機関が関わる必要があります。民法でも、債務者が自分の債務を免れる免責的債務引受は、債権者と引き受ける人の契約、または債務者と引き受ける人の契約に債権者が承諾することで成り立つと定められています（472条）。夫婦の二人だけの合意では、金融機関との契約は変わりません。

どちらかが出て、もう一方が住み続けるとき

どちらかが家を出て、もう一方がそのまま住み続ける形は、ローンの契約と、実際に住む人が食い違いやすい形です。変えたいことごとに、何が要るかを整理します。

出典：住宅金融支援機構 フラット35 よくある質問、民法（e-Gov）、2026年10月3日確認。

名義の変更は、できるのか。表のとおり、できるかどうかは金融機関の審査で決まります。審査の基準は、機構のQ&Aには書かれていません。窓口で、変更を希望する側の収入などがどう見られるかを聞くことになります。

借り換えは、できるのか。住み続ける側が新しいローンを借りて、今のローンを完済する形です。新しく借りる人が、金融機関の審査を受けます。審査の基準は金融機関ごとに違うので、このページでは扱いません。

黙って住む人だけ変えると、どうなるのか。機構は、フラット35を「申込本人またはそのご親族がお住まいになる住宅」の取得資金として案内しています。賃貸などの目的外利用が判明した場合は、借入れの全額を一括で返済する場合があるとも案内しています（Q&A 3149）。離婚後に住む人がこれに当たるかどうかは、機構の案内には書かれていないので、窓口で確かめる必要があります。銀行ローンは、契約書の届出や、返済を求められる場合の定めを読んでください。

家を売るとき（オーバーローン）

家を売って、代金でローンを返す形です。売る代金が、ローンの残高に届くかどうかで分かれます。

出典：民法（e-Gov）、住宅金融支援機構 フラット35 よくある質問、2026年10月3日確認。

売るかどうかの結論は、ここでは出しません。売った代金とローンの残高の差は、金融機関に残高を確かめ、不動産会社に査定を取ることで分かります。連帯債務者や連帯保証人になっている場合は、ご自身の立場に関わる話なので、売る前にその立場で確かめてください。

財産分与で、家とローンはどう扱われるか

財産分与は、夫婦が婚姻中に共に築いた財産を、離婚の際にそれぞれ分け合う制度です（法務省）。家は、その対象になりうる財産の一つです。

出典：民法（e-Gov）、法務省「父母の離婚後の子の養育に関するルールが改正されました」（令和8年4月1日施行）、2026年10月3日確認。

民法762条は、婚姻中に自己の名で得た財産をその人の特有財産とします。一方、768条は、婚姻中に取得・維持した財産の額を考慮要素に挙げています。名義がどちらかということと、財産分与でどう扱うかは、条文の上では別々に書かれています。また、住宅の価値からローンの残高をどう引くかは、768条には書かれていません。話合いか、家庭裁判所の判断で決まります。

離婚では、家のほかにも決めることがあります。年金は年金分割の手続き、離婚した年の税金は離婚した年の年末調整の書き方、子どもの養育費は養育費計算ツールにあります。

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